Airbnb na mira: o que a reforma tributária muda para aluguéis por temporada

Com a entrada em vigor das novas regras da reforma tributária, proprietários que alugam imóveis por temporada, especialmente via plataformas como o Airbnb, poderão pagar mais impostos a partir de 2027. A mudança atinge apenas quem se enquadra como “locador profissional”, mas pode equiparar a atividade a uma empresa do ponto de vista tributário.

Caso determinadas condições sejam cumpridas (veja mais adiante quais são), o locador do imóvel por temporada deverá pagar o IVA sobre os rendimentos brutos obtidos com esse tipo de aluguel, com redução de 40% da alíquota cheia. Também incidirá o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF).

O IVA é um tributo dual (dividido entre dois entes arrecadadores), composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de caráter federal, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de cunho estadual e municipal – ambos criados com a reforma tributária.

O presidente-executivo do Instituto Brasileiro de Planejamento e Tributação (IBPT), João Eloi Olenike, afirma que a nova regulamentação transformou a figura do locador pessoa física. “Agora, existe um limite claro que separa o pequeno locador, aquele que continua pagando apenas Imposto de Renda, do locador profissional, que passa a ser tratado praticamente como uma empresa para fins do IVA”, explica.

Quando o aluguel por temporada passa a pagar IVA

Como a Gazeta do Povo mostrou anteriormente, a reforma tributária estabeleceu algumas condições para a cobrança do IVA sobre aluguéis de pessoas físicas:

• receita bruta superior a R$ 240 mil anuais com aluguéis – o valor será corrigido anualmente pela inflação (IPCA);
• aluguel de mais de três imóveis distintos.

Assim, caso uma pessoa física alugue apenas um ou dois imóveis, mesmo que o valor seja superior a R$ 240 mil anuais, ela não pagará IVA. Da mesma forma, se alugar cinco imóveis e a renda bruta for inferior a R$ 240 mil, também não haverá incidência do imposto. Em ambos os casos, o contribuinte seguirá pagando apenas o Imposto de Renda via Carnê-Leão.

Charles Gularte, sócio-diretor de contabilidade e relações institucionais da Contabilizei, explica que todos os aluguéis são somados para verificar se o limite de R$ 240 mil foi atingido, incluindo aluguéis de longa duração e receitas de Airbnb. 

“Não há conta separada para saber se a pessoa deve ou não entrar no sistema. Porém, na hora de gerar a guia de pagamento, cada imóvel pagará a alíquota correspondente à sua categoria (residencial, com desconto maior, ou temporada, com desconto menor)”, afirma.

Diferenças entre aluguéis convencionais e de temporada

A reforma tributária, contudo, estabeleceu diferenças entre a taxação dos aluguéis convencionais e por temporada. João Eloi Olenike, do Instituto Brasileiro de Planejamento e Tributação (IBPT), entende que a lei criou mecanismos para limitar o impacto da carga tributária por meio de reduções e outros possíveis descontos. Veja a seguir:

1. Redução de alíquota

O setor de locação convencional terá uma redução de 70% no IVA. Como as estimativas apontam para uma alíquota de 28%, a tributação para o setor deve ficar em 8,4%.
Já para quem aluga por temporada, o desconto será de 40%, o que pode resultar em uma alíquota efetiva de aproximadamente 16,8%.

2. Redutor social

Abatimento de R$ 600 mensais da base de cálculo do imposto para imóveis residenciais. Assim, se o aluguel for de R$ 3.000, o IVA incidirá apenas sobre R$ 2.400. O redutor não se aplica a aluguéis por temporada.

3. Créditos tributários

Diferentemente do modelo atual, poderão ser abatidos da alíquota final os impostos pagos em reformas, manutenção e serviços de imobiliária, pelo princípio da não cumulatividade do IVA.

Aluguéis de temporada equiparados a serviços de hotelaria

Para Gularte, a diferença de alíquotas entre os aluguéis convencionais e por temporada se deve à equiparação desses últimos ao serviço de hotelaria, já que envolvem hospedagem de curta duração.

Segundo ele, o foco da tributação não é o imóvel em si, mas o grau de profissionalização da atividade. “Pequenos locadores ocasionais não entram automaticamente no regime do IVA”, pontua. Na prática, é isso que explica por que o Airbnb passou a ser tratado de forma diferente do aluguel tradicional.

Alíquota cheia do IVA só será cobrada a partir de 2033

O professor de gestão tributária da Fipecafi, Hélder Santos, lembra que a reforma prevê um período de transição. Em 2026, os efeitos ainda não serão plenos, com cobrança escalonada entre 2027 e 2032, e início da alíquota cheia somente a partir de 2033.

Ou seja, nada muda em 2026, que será um ano de testes e de ajustes de documentos fiscais, por exemplo. Hélder ainda destaca que alguns municípios do país, como Gramado (RS), já instituem Imposto sobre Serviços (ISS) de 3% sobre aluguel por temporada. Assim como em outras áreas, haverá substituição gradual desse imposto pelo IVA, também de forma progressiva.

Com a reforma tributária, locadores que pagarem IVA precisarão emitir NF

Para os locadores que se enquadrarem como contribuintes do IVA, a emissão da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) para o aluguel será obrigatória. Gularte pontua que, embora já exista um documento que orienta sobre a emissão de nota para locação de bens móveis e imóveis, essa regra ainda não está em vigor.

Na prática, isso significa que o texto da Receita Federal apenas antecipa orientações e permite que as prefeituras comecem a se preparar, mas não cria uma obrigação imediata para o contribuinte. “Assim, até que haja uma definição oficial sobre quando essas regras passam a ser aplicadas, nada muda no processo atual e, por enquanto, não é necessária a emissão de nota fiscal para locação”, afirma.

Ele ressalta ainda que, como 2026 será um ano de testes da reforma, haverá alíquota simbólica de 1% na NFS-e, sem recolhimento, apenas para adaptação ao novo sistema.