Locação de imóveis e a reforma tributária

VICTOR HUMBERTO MAIZMAN

A partir de 2026, proprietários de imóveis que vivem da renda de aluguéis passarão a enfrentar mudanças significativas em sua tributação.

Com a entrada em vigor da Lei Complementar que regulamenta a Reforma Tributária, a locação de imóveis deixará de ser tributada apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física e passará a estar sujeita também ao Imposto sobre Bens e Serviços – IBS e à Contribuição sobre Bens e Serviços – CBS.

A mudança representa um novo cenário para investidores e famílias que utilizam a renda de aluguéis como fonte principal de sustento, trazendo impacto imediato já no início da transição do sistema tributário, prevista para ocorrer entre 2026 e 2032.

Atualmente, os rendimentos de aluguel recebidos por pessoas físicas estão sujeitos exclusivamente ao Imposto de Renda, calculado de acordo com a tabela progressiva do referido tributo.

O proprietário deve declarar mensalmente por meio do carnê-leão ou anualmente na Declaração de Ajuste.

Pois bem, diferentemente das empresas que atuam no setor imobiliário e estão obrigadas a recolher tributos sobre consumo, como ISS, PIS e COFINS, os locadores pessoa física não arcam com essa camada adicional de tributação.

Esse tratamento diferenciado começará a mudar já em 2026, com a implementação dos novos tributos criados pela Reforma Tributária.

De acordo com a legislação que regulamenta a Reforma Tributária, o recolhimento do IBS e da CBS será obrigatório para pessoas físicas que se enquadrarem em dois critérios cumulativos, quais sejam: Possuir mais de três imóveis alugados e obter receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações.

Portanto, se o locador ultrapassar esses limites, mesmo que em até 20% dentro do próprio exercício, estará sujeito à nova tributação. 

Esse ponto gera impacto direto sobre pequenos investidores que mantêm imóveis para aluguel e sobre famílias que dependem dessa renda como complemento à aposentadoria ou ao trabalho. 

Diferentemente de outros pontos da Reforma Tributária que só terão aplicação plena em 2033, a cobrança de IBS e CBS sobre locações começa já em 2026, ainda com alíquotas reduzidas.

Então, mais uma vez defendo que a Reforma Tributária, ao contrário do que anunciado por muitos, resultou no aumento da carga fiscal.

A propósito, o Congresso Nacional perdeu a oportunidade de ampliar os direitos e garantias fundamentais do contribuinte e reduzir a carga tributária.

Victor Humberto Maizman
Advogado e Consultor Jurídico Tributário, Professor em Direito Tributário, ex-Membro do Conselho de Contribuintes do Estado de Mato Grosso e do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais da Receita Federal/CARF.

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