Como a reforma tributária afetará pessoas físicas com rendimentos em imóveis

Uma das novidades que a reforma tributária já traz para 2026 são as mudanças na isenção dos rendimentos de pessoas físicas com imóveis. Desde o início de janeiro, passaram a valer novas regras que alteram a lógica anterior, fazendo com que alguns CPFs possam se tornar contribuintes do Imposto sobre Valor Agregado (IVA).

A reforma substituiu PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de âmbito estadual e municipal, e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Como antes da reforma a locação e, em certos casos, a venda de imóveis não se enquadravam como serviço ou mercadoria, muitas pessoas físicas que comercializavam seus imóveis não arcavam com esses tributos, pagando apenas a alíquota progressiva do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF).

Agora, com a chegada do IVA — que resulta da junção do IBS e da CBS —, o cenário mudou. Em alguns casos, a locação e a venda passam a ser tributáveis. Com um IVA estimado em 28%, a alíquota efetiva para imóveis residenciais, ao final do período de transição, será de aproximadamente 8,4%. Em 2026, na prática, não haverá incidência financeira do novo imposto, mas já existe a obrigação de incluí-lo na declaração. A cobrança progressiva ocorrerá entre 2027 e 2033.

Com as novas regras, será afetado pelo IVA quem:

• Vender mais de três imóveis em um ano, desde que tenham sido adquiridos há menos de cinco anos;
• Vender mais de um imóvel construído pelo próprio contribuinte nos últimos cinco anos;
• Alugar mais de três imóveis e obter receita anual acima de R$ 240 mil.

Em regra, não será afetado quem:

• Possui um ou dois imóveis residenciais para locação;
• Obtém renda modesta com aluguel, sem habitualidade ou volume relevante;
• Vende imóveis de forma eventual, fora dos critérios de recorrência definidos pela lei.

Mesmo nos casos de incidência do IVA, o Imposto de Renda da Pessoa Física continua sendo cobrado separadamente sobre o rendimento líquido.

Assim, na prática, as novas regras da reforma tributária não atingem o pequeno locador que possui um ou dois imóveis residenciais e aufere rendimentos com aluguel. A incidência do IVA está concentrada em situações de habitualidade, volume relevante de operações ou perfil equiparável à atividade econômica organizada, segundo os critérios definidos na legislação complementar.

Segundo Helder Santos, professor de gestão tributária da Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (FIPECAFI), para a pessoa física a locação deixa de ser vista apenas como “renda passiva” e passa a ser caracterizada como prestação de serviço, quando há habitualidade e volume relevante. “Na prática, teremos o IVA sobre a receita bruta dos aluguéis e IRPF sobre o rendimento líquido, que continua sendo apurado conforme tabela progressiva (até 27,5%)”, afirma.

Novas regras da reforma tributária para imóveis podem pressionar aluguéis

Um dos principais questionamentos gerados a partir das novas regras é se a incidência do IVA pode provocar elevação no valor dos aluguéis. Segundo Carlos Crosara, doutor em Direito Tributário e sócio da Natal e Mansur Advogados, a questão central é saber se o locador conseguirá repassar integralmente o aumento ao locatário.

Mesmo com a redução da alíquota do IVA estimada para o setor, um reajuste entre 11% e 15% no valor do aluguel pode inviabilizar a locação. Crosara avalia que o incremento pode gerar uma “guerra de planilhas”, em que locatário e locador fazem seus cálculos para demonstrar o que é ou não viável.

No caso de o locatário ser uma pessoa jurídica, ainda há a possibilidade de aproveitar o valor pago com o aluguel para a tomada de crédito em operações futuras. Caso isso não seja possível, a alternativa é analisar o impacto nos custos e avaliar se há ou não capacidade de absorver o aumento.

Helder Santos lembra que, em 2026, a cobrança do IVA ainda não afetará os valores dos aluguéis, pois o período será de transição e teste do novo modelo de tributação. “É importante que os locatários fiquem atentos, para não terem um aumento indevido de seus aluguéis”, comenta.

Contribuintes podem aderir a regime especial de transição com alíquota reduzida

Os contratos de aluguel assinados após a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a reforma tributária, já devem ter sido elaborados considerando as novas regras, afirma Carlos Crosara. Para contratos antigos de locação, cessão onerosa e arrendamento, contudo, a Receita Federal estipulou um regime especial. Nesse caso, a alíquota reduzida de transição será de 3,65%.

Para contratos não residenciais, o regime especial se aplica àqueles firmados até 16 de janeiro de 2025, data da publicação da lei complementar. A Receita Federal ainda deve publicar, neste início de ano, as regras para que esses contratos possam ser cadastrados mediante a apresentação de documentos fiscais. A alternativa também estará disponível para contratos residenciais — o Fisco, no entanto, ainda não divulgou as regras de adesão.

Nova tributação também atinge holdings familiares

O novo cenário com a reforma tributária também terá impacto sobre holdings familiares — empresas criadas para gerir e proteger o patrimônio de uma família. A lei que regulamentou a reforma submete à tributação do IBS e da CBS o uso gratuito de bens, especialmente imóveis, quando esses ativos integram esse tipo de estrutura.

Tatiana de Navarro, procuradora de Assuntos Tributários da OAB/DF, afirma que a reforma tributária traz exceções e recortes para essas estruturas e que a forma jurídica do ato ou negócio passa a ser irrelevante para a incidência do IVA.

Já Helder Santos explica que, com a nova regra, se uma holding familiar permite que um sócio ou parente utilize um imóvel sem pagamento de aluguel, a empresa deverá recolher IBS e CBS com base no valor de referência dessa utilização, normalmente associado ao valor de mercado da locação.

“O imposto incide mesmo que não haja receita contabilizada, pois o foco da tributação deixa de ser o ingresso financeiro e passa a ser o consumo econômico representado pelo uso do bem”, pontua.

Receita deve intensificar cruzamento de dados em cartórios

Como a Gazeta do Povo mostrou, em paralelo à vigência das regras da reforma tributária, 2026 será o ano em que a Receita Federal vai intensificar a fiscalização, buscando identificar subnotificações por meio do chamado “CPF dos imóveis”.

Por meio do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que centralizará dados atualmente dispersos entre cartórios, prefeituras, bancos e outros órgãos públicos, o Fisco poderá cruzar informações. Com isso, pretende identificar contribuintes que omitem, por exemplo, rendimentos de aluguel — as multas podem chegar a 150% do valor devido.

Quem possui aluguéis e locações não declarados pode regularizar a situação junto à Receita Federal por meio de denúncia espontânea. O procedimento evita a aplicação de multa e eventual caracterização de crime fiscal.